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As ações judiciais podem gerar registro (quando há citação em determinadas ações) ou averbação (nos demais casos). Vejamos as hipóteses, e os documentos necessários para cada uma:

I – Registro:

a) Requerimento, com firma reconhecida, solicitando o registro do art. 167, I, “21”, da Lei n. 6.015/73.

b) Certidão do Juízo perante o qual tramita o processo, indicando que se trata de uma ação real ou ação pessoal reipersecutória, e que houve a citação do réu.

II – Averbação, mais comum, pode ocorrer nos seguintes dois casos:

1) Processo em fase de execução ou cumprimento de sentença: o fundamento está no art. 828, §1º, do CPC/2015. Basta o interessado trazer:

a) Requerimento, com firma reconhecida, solicitando a averbação do art. 828, indicando expressamente em qual imóvel ele requer a averbação. O requerimento com a identificação do requerente e a indicação expressa do imóvel serve para prevenir responsabilidade por eventual abuso, nos termos do art. (art. 828, §5º, CPC/2015).

b) Certidão do Juízo perante o qual tramita o processo, ou do distribuidor judicial, indicando o Juízo, processo, autor/exequente e réu/executado, e valor da causa.

2) Outros Processos, e em qualquer fase: desde a Lei n. 13.097/15 (Lei da Concentração na Matrícula, de 20.1.2015), pode-se averbar a existência de qualquer processo, em qualquer fase, que possa levar o dono do imóvel à insolvência.

a) Requerimento, com firma reconhecida, solicitando a averbação do art. 54, IV, da Lei n. 13.097/15, indicando expressamente em qual imóvel ele requer a averbação.

b) Certidão do Juízo perante o qual tramita o processo, ou do distribuidor judicial, indicando o Juízo, processo, autor/exequente e réu/executado, e valor da causa.

c) Ordem Judicial: Deferindo expressamente a averbação.

OBS: Segundo a Lei n. 13.097/15, que veio a facilitar os negócios imobiliários, se o processo contra o proprietário não estiver averbado na matrícula do imóvel, não poderá atingir um futuro adquirente.

- Escritura pública ou instrumento particular com força de escritura pública;

- Se o devedor for pessoa jurídica, CND de tributos federais e do INSS.

- Requerimento com firma reconhecida, assinado pelo(s) proprietário(s) com qualificação completa da pessoa jurídica;

- Alteração do contrato social ou estatuto social devidamente registrada na Junta Comercial;

- Certidão simplificada da Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

- Requerimento com firma reconhecida;

- Certidão de casamento atualizada;

- CPF e RG do cônjuge (cópia autenticada).

OBS: Se o casamento foi realizado após 27.12.1977 (quando se iniciou a vigência da Lei 6.515/77), e o regime de bens não for o legal (comunhão parcial de bens), será necessário também o registro do Pacto Antenupcial no cartório do Registro de Imóveis do domicílio do casal. Caso já tenha sido registrado, basta comprovar-se isso (mediante a apresentação da escritura do pacto, pois nela haverá uma certidão do cartório que a registrou).

Exemplo de regimes de bens que se enquadram nessa hipótese (desde que o casamento tenha sido realizado após 27.12.1977): comunhão universal de bens e separação convencional de bens.

- Carta de arrematação expedida judicialmente;

- Comprovação de pagamento do ITBI;

- Auto de arrematação;

- Guia de FUNREJUS recolhida.

- Requerimento, com firma reconhecida, solicitando o cancelamento;

- Termo de quitação com firma reconhecida por autenticidade.

- Termo de quitação, com firma reconhecida, autorizando o cancelamento outorgada pelo credor, constando número da matrícula, dados do proprietário e número do registro e da alienação/hipoteca.

OBS: Quando o requerimento for de pessoa jurídica, ou o credor for pessoa jurídica, deve ser comprovado o poder de quem subscreve. Assim, nesse caso, deve o requerimento ser instruído com cópia do contrato/estatuto social, devidamente arquivada (registrada) na Junta Comercial ou certidão de registro civil (quando sociedade não empresarial), acompanhada da certidão simplificada, que comprove os poderes de quem assina.

- Mandado judicial no qual conste o número da matrícula e o ato de registro a ser cancelado.

- Requerimento, com firma reconhecida, assinado pelo proprietário (no caso de óbito do usufrutuário) ou escritura pública de renúncia de usufruto (no caso de renúncia do usufrutuário);

- Certidão de óbito do usufrutuário (original ou cópia autenticada);

- Certidão de quitação do ITCMD.

- Requerimento com firma reconhecida solicitando a consolidação a propriedade;

- Comprovação de pagamento do ITBI;

- Comprovação de pagamento do FUNREJUS;

- Comprovação da intimação positiva;

- Certidão de decurso do prazo para purgação da mora.

- 3 vias do contrato com assinatura de todas as partes, inclusive testemunhas, devidamente identificados;

- Comprovação de pagamento do ITBI;

- CND do INSS se o vendedor for pessoa jurídica

- Guia de FUNREJUS recolhida.

-Certidões de inteiro teor e de ônus

OBS 1: para os contratos firmados pelo SFI e consórcio o reconhecimento de firma de todas as partes é obrigatório.

OBS 2: se um dos contratantes for pessoa jurídica, apresentar cópia autenticada do contrato social registrado na junta comercial e certidão simplificada da junta comercial.

- Requerimento do proprietário com firma reconhecida;

- Certidão de demolição fornecida pela Prefeitura Municipal;

- Certidão Negativa de Débitos – CND do INSS – relativa à obra contendo a área demolida;

- Guia de FUNREJUS recolhida.

- Requerimento do proprietário com firma reconhecida;

- Certidão de construção fornecida pela Prefeitura Municipal ou Habite-se;

- ART/RRT do profissional responsável pelo trabalho técnico, acompanhada do comprovante de pagamento;

- Certidão Negativa de Débitos – CND do INSS – relativa à obra contendo a área da obra;

- Guia de FUNREJUS recolhida.

- Requerimento firmado pelo proprietário, com firma reconhecida.

- Alvará expedido pela Prefeitura Municial;

- Memoriais descritivos dos lotes com sua completa descrição;

- Planta/Mapa da área assinado pelo engenheiro;

- ART/RRT do profissional responsável pelo trabalho técnico, acompanhada do comprovante de pagamento.

- Escritura pública: A escritura (que é feita apenas no Tabelionato de Notas) deve ser trazida ao cartório de Registro de Imóveis (apenas após este registro é que a propriedade será transmitida);

- Comprovação de pagamento do ITBI (alienação) ou ITCMD (doação ou inventário);

- Comprovação de pagamento do FUNREJUS.

- Formal de partilha ou carta de adjudicação expedida judicialmente ou escritura pública;

- Certidão de óbito e requerimento, com firma reconhecida, solicitando sua averbação;

- Certidão de casamento atualizada: se o formal de partilha for advindo de separação ou divórcio, deverá ser apresentada certidão e casamento com a averbação da separação ou divórcio e requerimento com firma reconhecida solicitando a averbação da alteração do estado civil;

- Recolhimento do ITCMD ou ITBI se for o caso.

- Requerimento com firma do requerente reconhecida, e que indique especificamente o imóvel no qual se deseja o registro da hipoteca judiciária;

- Se for advogado, deve vir procuração com poder específico de requerer o registro da hipoteca judiciária no imóvel xxx (esse poder específico é necessário porque o Novo CPC ressalta que a responsabilidade por eventual prejuízo causado pelo registro dessa hipoteca é da parte);

- Cópia da sentença condenatória;

- Recolhimento do FUNREJUS.

OBS: o réu deve ser o proprietário do imóvel.

Estão no art. 32 da Lei n. 4.591/64:

1- Requerimento solicitando a inscrição da presente incorporação.

2- Memorial de Incorporação.

3- Titulo de propriedade do terreno.

4- Certidões Negativas: Federais, Estaduais, Municipais, ônus do Imóvel, Protesto, Distribuidor – Civil – Criminal.

5- Histórico dos Títulos e propriedades dos últimos 20 anos.

6- Projeto devidamente aprovado pela prefeitura Municipal com Alvará para a Construção.

7- Cálculos de áreas edificadas.

8- Negativa de Débito com a Previdência Social.

9- Memorial Descritivo das Edificações.

10- Avaliação do Custo Global da Obra.

11- Discriminação das Frações Ideais. Quadros de I ao VIII ABNT.

12- Minuta da Futura Convenção.

13- Declaração em que se defina a parcela de preços.

14- Declaração de Inexistência de mandato (se for o caso). Se tiver mandato para constituir incorporadora, deve ser apresentada certidão do instrumento público de procuração (art. 31, §1º).

15- Declaração de Prazo de Carência (se for o caso).

16- Atestado de Idoneidade Financeira fornecida por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de 5 anos.

17- Declaração sobre o número de garagens.

18- Minuta do contrato de Compromisso de Compra e Venda.

19- ART ou RRT referente ao projeto e quadro de áreas, acompanhado do comprovante de pagamento.

1 – Requerimento assinado pelo proprietário com firma reconhecida, solicitando o registro. Se for casado, deve trazer declaração do cônjuge do requerente de que consente com o registro da instituição de condomínio (art. 1.332, Código Civil).

Se o requerente for pessoa jurídica, deve anexar:

a) cópia do contrato social;

b) certidão simplificada da Junta Comercial expedida a menos de 30 dias.

Há Duas Situações.

A instituição de condomínio pode se dar em empreendimento que teve prévio registro de incorporação ou em empreendimento que não teve incorporação. A documentação que deve acompanhar o requerimento para instituição do condomínio será diversa, conforme o caso.

OBS: O registro da incorporação é obrigatório quando o empreendedor pretende vender as unidades antes de sua construção, sob pena de incidir inclusive em crime, como disposto na Lei n. 4.591/64.

1ª. Situação: Condomínio COM prévio registro de incorporação

Como já foram apresentados muitos documentos técnicos quando do registro da incorporação, neste caso há menos documentos a serem apresentados na instituição de condomínio.

a – Alvará de construção, certidão de “habite-se”, e certidão de cadastramento (Prefeitura);

b – Convenção de condomínio.

c – Certidão Negativa de Débitos (CND) referente a contribuições previdenciárias.

2ª. Situação: Condomínio sem prévio registro de incorporação

a – Memorial Descritivo de como ficará distribuído o condomínio;

b – Projetos aprovados na prefeitura, com quadros de áreas conforme padrão da ABNT (áreas privativas, áreas comuns, frações ideais);

c – ART do responsável técnico pelos projetos, memorial e quadros;

d – Alvará de construção, certidão de “habite-se”, e certidão de cadastramento (Prefeitura);

e – Convenção de condomínio.

f – Certidão Negativa de Débitos (CND) referente a contribuições previdenciárias.

- Requerimento do proprietário com firma reconhecida;

- Contrato social registrado na Junta Comercial;

- Certidão simplificada expedida pela Junta Comercial;

- Comprovante de ITBI ou certidão de não incidência do imposto expedido pela Prefeitura;

- Cópia autenticada dos documentos de identificação dos transmitentes;

- Recolhimento do FUNREJUS.

– Requerimento, com firma reconhecida, indicando qual o objetivo, que podem ser dois:

a) registro, em razão da cláusula de vigência (art. 167, I, “3”, da Lei n. 6.015/73); e/ou

b) averbação, em razão da cláusula de preferência (art. 167, II, “16”, da Lei n. 6.015/73).

– Contrato de locação na via original, com as assinaturas do locador e locatário com firmas reconhecidas. O contrato deve sempre conter a assinatura de duas testemunhas (art. 169, III, Lei n. 6.015/73);

Observação 1: E deve conter a assinatura dos cônjuges se o contrato for superior a 10 anos;

Observação 2: No contrato deve vir expresso o valor do aluguel e seu prazo;

Observação 3: O imóvel deve estar descrito no contrato exatamente como consta na matrícula (descrição do terreno, área do terreno, existência de construção, área construída). Caso esteja descrito de modo diverso na matrícula ou sem a construção mencionada no contrato, esta deverá ser previamente averbada na matrícula.

Observação 4: Se o objetivo for registrar o contrato em razão de cláusula de vigência (art. 167, I, “3”, da Lei n. 6.015/73), esta deve constar no contrato.

Observação 5: Se o objetivo for averbar o contrato em razão de cláusula de preferência (art. 167, II, “16”, da Lei n. 6.015/73), esta deve constar no contrato.

1 - Requerimento assinado pelo proprietário com firma reconhecida, solicitando o registro. Se for casado, deve trazer declaração do cônjuge do requerente de que consente com o registro do loteamento. Se o requerente for pessoa jurídica, deve anexar:

a) cópia do contrato social;

b) certidão simplificada da Junta Comercial expedida a menos de 30 dias.

2 – Projeto de loteamento aprovado pela Prefeitura há menos de 180 dias, o qual deverá conter, dentre outros, o seguinte:

2.1. PLANTAS APROVADAS PELA PREFEITURA.

2.2. MEMORIAL DESCRITIVO, contendo:

a) Discriminação da área loteada;

b) Composição do loteamento – lotes residenciais, comerciais, áreas e suas destinações;

c) Resumo da composição do loteamento;

d) Benfeitorias existentes nas áreas vizinhas;

e) Condições e limitações urbanísticas.

3 – Título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula.

4 – Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte anos), acompanhados das respectivas certidões.

5 – certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel (certidão conjunta da Procuradoria da União e Receita Federal do Brasil; da Procuradoria do Estado; e da Procuradoria do Município);

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública (Justiça Federal e Estadual).

6 – certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos (também nome daqueles que nos mencionados períodos tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel);

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos (também nome daqueles que nos mencionados períodos tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel). Certidões da Justiça Federal, Justiça Estadual e Justiça do Trabalho;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos (também nome daqueles que nos mencionados períodos tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel). Certidões da Justiça Federal e Justiça Estadual.

OBS: Os períodos de anos referidos acima (itens 4, 5 e 6) tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

7 – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

8 – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

9 – ART do autor do projeto,

10 – Licença do IAP

11 – Comprovação de terem sido ouvidas as autoridades sanitárias, expedida pela Secretaria da Vigilância Sanitária do Município.

Após fazer o registro da Escritura Publica de Pacto Antenupcial no Livro 3, deverá esta também ser averbada nas matrículas dos imóveis dos cônjuges. Para tanto, devem ser apresentados:

– Requerimento, com firma reconhecida, assinado por um dos cônjuges, para averbação do pacto antinupcial nas matrículas;

- Escritura de Pacto Antenupcial registrada ou certidão do registro do pacto.

- Escritura pública de pacto antenupcial;

- Certidão de casamento (original ou cópia autenticada);

- Declaração de domicílio conjugal, assinada e com firma reconhecida por um dos cônjuges.